अंडर-कंस्ट्रक्शन vs रेडी-टू-मूव: होम लोन पर कौन सा घर खरीदना ज्यादा फायदेमंद, किस विकल्प में बचेंगे लाखों रुपये?

Under Construction vs Ready to Move Homes : घर खरीदना ज्यादातर परिवारों के लिए जीवन का सबसे बड़ा आर्थिक फैसला होता है। लोग आमतौर पर लोकेशन, बिल्डर, सुविधाएं और कीमत देखकर घर चुनते हैं, लेकिन एक बहुत अहम बात अक्सर नजरअंदाज हो जाती है। क्या प्रॉपर्टी तैयार (Ready-to-Move) है या अभी बन रही है (Under-Construction), इसका होम लोन (Home Loan) की कुल लागत पर क्या असर पड़ता है। ऊपर से देखने पर लगता है कि 50 लाख रुपये का होम लोन, 8% ब्याज दर और 20 साल की अवधि में हर स्थिति में समान रहेगा। EMI भी करीब एक जैसी होगी। लेकिन असलियत में दोनों मामलों में कुल ब्याज (Total Interest) में बड़ा फर्क आ सकता है। कुछ कैलकुलेशन के अनुसार, अंडर-कंस्ट्रक्शन घर लेने वाले खरीदार को तैयार घर लेने वाले की तुलना में करीब 8 लाख रुपये तक ज्यादा ब्याज देना पड़ सकता है। फर्क क्यों आता है? असली कारण क्या है? इस अंतर की मुख्य वजह है बैंक द्वारा लोन देने का तरीका।

जब आप तैयार घर खरीदते हैं, तो बैंक पूरा लोन एक साथ जारी कर देता है। इसके बाद आपकी EMI तुरंत शुरू हो जाती है। हर EMI में दो हिस्से होते हैं। मूलधन और ब्याज। इससे हर महीने आपका लोन धीरे-धीरे कम होता जाता है।

जब घर बन रहा होता है, तो बैंक पूरा पैसा एक साथ नहीं देता। वह निर्माण की प्रगति के अनुसार किस्तों में लोन जारी करता है। इस दौरान खरीदार को पूरा EMI नहीं देना होता, बल्कि केवल जितना पैसा बैंक ने दिया है, उसका ब्याज देना होता है। इसे ही Pre-EMI Interest कहा जाता है। इस स्थिति में सबसे बड़ी समस्या यह होती है कि मूलधन कम नहीं होता, लोन का पूरा बोझ वही रहता है, सिर्फ ब्याज दिया जाता है यानी आप हर महीने पैसे दे रहे हैं, लेकिन आपका कर्ज कम नहीं होता है।

मान लीजिए किसी व्यक्ति ने 50 लाख रुपये का होम लोन लिया। बैंक ने इसे 4 साल में धीरे-धीरे रिलीज किया। पहले साल 10 लाख रुपये, दूसरे साल 20 लाख रुपये, तीसरे साल 30 लाख रुपये, चौथे साल 40-50 लाख रुपये। इस दौरान केवल ब्याज देना होता है। एक अनुमान के अनुसार-

अगर दोनों मामलों में तुलना की जाए यानी रेडी-टू-मूव और अंडर-कंस्ट्रक्शन तो अंतर और साफ दिखता है।

समान शर्तें: लोन राशि- 50 लाख रुपये, ब्याज दर: 8%, अवधि: 20 साल। दोनों मामलों में घर बनने के बाद EMI करीब 41,800 रुपये प्रति माह के आसपास होगी। लेकिन फर्क कुल ब्याज में है।

रेडी-टू-मूव घर:- कुल ब्याज करीब 50.37 लाख रुपये होता है जबकि कुल भुगतान करीब 1 करोड़ रुपये होता है।

अंडर-कंस्ट्रक्शन घर:- Pre-EMI ब्याज करीब 8 लाख रुपये, EMI अवधि का ब्याज करीब 50.37 लाखर रुपये, कुल ब्याज करीब58.37 लाख रुपये, कुल भुगतान करीब 1.08 करोड़ रुपये हो जाता है। यानी अंडर-कंस्ट्रक्शन घर में करीब 8 लाख रुपये ज्यादा खर्च हो जाता है।

अब सवाल यह उठता है कि जब यह ज्यादा महंगा पड़ सकता है, तो लोग इसे क्यों चुनते हैं? इसका सबसे बड़ा कारण है। कम शुरुआती कीमत (Lower Entry Price)।

अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रॉपर्टी आमतौर पर तैयार घर से सस्ती होती है। लोग कम कीमत में घर बुक कर लेते हैं।

आप जिस कीमत पर घर बुक करते हैं, वही कीमत फाइनल रहती है, भले ही प्रोजेक्ट 3-4 साल बाद पूरा हो।

एक्सपर्ट्स के अनुसार खरीदार अक्सर सिर्फ EMI, ब्याज दर और लोन अवधि देखकर फैसला लेते हैं। लेकिन यह पूरी तस्वीर नहीं होती। अंडर-कंस्ट्रक्शन में बैंक धीरे-धीरे पैसा देता है। हर किस्त के साथ ब्याज शुरू हो जाता है। लेकिन मूलधन कम नहीं होता है। इस वजह से Pre-EMI एक छिपा हुआ खर्च बन जाता है। वहीं तैयार घर में EMI तुरंत शुरू हो जाती है और हर भुगतान से लोन घटता रहता है। लेकिन एक और बड़ा पहलू भी है। हालांकि अंडर-कंस्ट्रक्शन में ब्याज ज्यादा लगता है, लेकिन इसमें एक बड़ा फायदा भी हो सकता है। प्रॉपर्टी की कीमत बढ़ना।

मान लीजिए आपने आज 50 लाख रुपये में फ्लैट लिया। 4 साल बाद वही फ्लैट 65–70 लाख रुपये का हो जाए तो जो व्यक्ति बाद में खरीदेगा, उसे ज्यादा लोन लेना पड़ेगा और ज्यादा EMI देनी होगी। इस स्थिति में शुरुआती खरीदार को फायदा हो सकता है, क्योंकि उसने पहले ही कम कीमत पर घर लॉक कर लिया था।

रेडी-टू-मूव घर के फायदे: तुरंत कब्जा (Immediate Possession), कोई निर्माण जोखिम नहीं, Pre-EMI का झंझट नहीं, कुल ब्याज कम होता है।

रेडी-टू-मूव घर के नुकसान: कीमत ज्यादा होती है, शुरुआती निवेश बड़ा होता है।

अंडर-कंस्ट्रक्शन घर के फायदे: शुरुआती कीमत कम, भविष्य में प्राइस बढ़ने का फायदा, किस्तों में भुगतान का विकल्प होता है।

अंडर-कंस्ट्रक्शन घर के नुकसान: Pre-EMI का अतिरिक्त खर्च, कब्जे में देरी, निर्माण से जुड़े जोखिम होते हैं।

इसका कोई एक सीधा जवाब नहीं है। यह पूरी तरह खरीदार की जरुरत और स्थिति पर निर्भर करता है। अगर आप तुरंत घर चाहते हैं साथ ही कम जोखिम कम कम कुल ब्याज चाहते हैं तो तो रेडी-टू-मूव बेहतर है। अगर आप कुछ साल इंतजार कर सकते हैं, प्रॉपर्टी के दाम बढ़ने की उम्मीद है, शुरुआती कीमत कम चाहते हैं तो अंडर-कंस्ट्रक्शन सही हो सकता है।

घर खरीदने का फैसला सिर्फ होम लोन या EMI तक सीमित नहीं होना चाहिए। असली सवाल यह है कि आप अभी कितना खर्च कर रहे हैं और भविष्य में आपको कितना फायदा या नुकसान हो सकता है। अंडर-कंस्ट्रक्शन घर में जहां Pre-EMI के कारण करीब 8 लाख रुपये अतिरिक्त खर्च जुड़ सकता है, वहीं कीमत बढ़ने पर बड़ा फायदा भी मिल सकता है। इसलिए सही चुनाव आपकी जरूरत, समय और जोखिम उठाने की क्षमता पर निर्भर करता है।

(डिस्क्लेमर: यह आर्टिकल सिर्फ जानकारी के लिए है, निवेश की सलाह नहीं है, अगर आपको निवेश करना है तो एक्सपर्ट्स से संपर्क करें।)