फ्लैट की चाबी मिलने से खत्म नहीं होता मुआवजे का हक, SC के ऐतिहासिक फैसले का मतलब समझिए

प्रॉपर्टी एक्सपर्ट का कहना है कि सुप्रीम कोर्ट का यह फैसला न केवल होम बायर्स के अधिकारों को मजबूत करता है, बल्कि बिल्डरों की मनमानी पर लगाम लगाएगा। आइए विस्तार से समझते हैं कि इस फैसले का घर खरीदारों पर क्या असर पड़ेगा और यह बिल्डर्स की मनमानी पर किस तरह रुकेगी।

सुप्रीम कोर्ट ने 2016 में नेशनल कंज्यूमर डिस्प्यूट्स रिड्रेसल कमीशन (NCDRC) के उस आदेश को रद्द कर दिया, जिसमें कहा गया था कि फ्लैट का कब्जा मिलने के बाद घर खरीदार 'उपभोक्ता' नहीं रह जाता और वह देरी के लिए मुआवजा नहीं मांग सकता। जस्टिस विक्रम नाथ और जस्टिस वी. मोहना की बेंच ने स्पष्ट किया कि कब्जा मिलने के बाद भी अगर फ्लैट सौंपने में देरी हुई है, तो घर खरीदार मुआवजे का दावा कर सकता है। कोर्ट ने कहा कि देरी के लिए मुआवजे का अधिकार केवल इसलिए समाप्त नहीं हो जाता क्योंकि खरीदार ने फ्लैट का कब्जा स्वीकार कर लिया है।

कंज्यूमर फोरम जाने का पूरा हक: सुप्रीम कोर्ट ने साफ किया है कि फ्लैट का पजेशन मिलने के बाद भी खरीदार का 'कंज्यूमर' (उपभोक्ता) होने का अधिकार खत्म नहीं होता। वे बिल्डर की खराब सर्विस या देरी के खिलाफ शिकायत दर्ज करा सकते हैं।

एग्रीमेंट की शर्तें नहीं बनेंगी रुकावट: सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया कि होम बायर्स और बिल्डर के बीच हुए एग्रीमेंट की कोई भी शर्त या 'आर्बिट्रेशन क्लॉज' (मध्यस्थता की शर्त) खरीदार को कंज्यूमर फोरम जाने से नहीं रोक सकती।

बिल्डरों की मनमानी पर लगाम: अक्सर पजेशन देते समय बिल्डर कई तरह के एक्स्ट्रा चार्ज वसूलते हैं या सालों की देरी के बाद भी खरीदार को चुप रहने पर मजबूर करते हैं। यह फैसला ऐसी मनमानी पर पूरी तरह रोक लगाएगा।

बता दें कि यह मामला दिल्ली की एक कोऑपरेटिव ग्रुप हाउसिंग सोसाइटी से जुड़ा है। याचिकाकर्ता जनवरी 2003 में सोसाइटी का सदस्य बना था और उसे एक फ्लैट आवंटित किया गया था। द्वारका स्थित हाउसिंग प्रोजेक्ट में फ्लैट का कब्जा मिलने के 22 साल बाद भी उसने देरी के लिए मुआवजे की मांग की। सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि NCDRC का यह तर्क स्वीकार नहीं किया जा सकता कि कब्जा मिलने के बाद खरीदार उपभोक्ता नहीं रहता। बेंच ने कहा कि शिकायत केवल फ्लैट का कब्जा पाने की नहीं, बल्कि कब्जा देने में हुई देरी और उसके लिए मुआवजे की थी।

सुप्रीम कोर्ट ने 2005 में जिला उपभोक्ता फोरम में दायर शिकायत को फिर से बहाल करते हुए फोरम को एक साल के भीतर मामले का निपटारा करने का निर्देश दिया है। कोर्ट ने कहा कि फोरम यह तय करे कि क्या वास्तव में फ्लैट देने में देरी हुई थी, क्या इसके लिए प्रतिवादी जिम्मेदार था, क्या खरीदार ने बिना किसी शर्त के कब्जा स्वीकार किया था और क्या उसे मुआवजा मिलना चाहिए। बेंच ने कहा कि इन सवालों का फैसला साक्ष्यों के आधार पर होना चाहिए, न कि केवल इस आधार पर कि शिकायत दर्ज होने से पहले फ्लैट का कब्जा दे दिया गया था।

सुप्रीम कोर्ट ने यह भी स्पष्ट किया कि बिल्डर और खरीदार के बीच हुए एग्रीमेंट में मौजूद आर्बिट्रेशन क्लॉज (मध्यस्थता की शर्त) उपभोक्ता को कंज्यूमर फोरम जाने से नहीं रोक सकता। कोर्ट ने कहा कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 उपभोक्ताओं को अतिरिक्त कानूनी उपाय उपलब्ध कराता है। इसलिए यदि किसी उपभोक्ता ने कंज्यूमर फोरम का दरवाजा खटखटाया है और शिकायत स्वीकार हो गई है, तो केवल आर्बिट्रेशन क्लॉज का हवाला देकर उसे उस फोरम से बाहर नहीं किया जा सकता। संसद द्वारा दिए गए इस कानूनी अधिकार को किसी निजी अनुबंध की शर्त से खत्म नहीं किया जा सकता।

रियल एस्टेट के जानकारों के मुताबिक, यह फैसला देश के उन हजारों-लाखों बायर्स के लिए एक बड़ी ढाल है जो सालों से अपने सपनों के घर का इंतजार कर रहे हैं। अब कोई भी बिल्डर पजेशन सौंपने की आड़ में अपनी जवाबदेही से बच नहीं सकेगा। देरी से हुए नुकसान की भरपाई के लिए कानूनी रास्ता अब हमेशा खुला रहेगा।

रेरा के आने के बाद भी कई बिल्डर मनमानी करने से बाज नहीं आ रहे हैं। कई बिल्डर फ्लैट तैयार होने के बाद खरीदार को ब्लैकमेल कर रहे हैं। पजेशन सौंपते समय बिल्डर अचानक से 'सुपर एरिया बढ़ा दे रहे हैं', 'अतिरिक्त विकास शुल्क (EDC/IDC)', या 'बिजली कनेक्शन चार्ज' के नाम पर लाखों रुपये के नए बिल थमा रहे हैं। होम बायर्स विवाद में नहीं पड़ने के लिए पैसा चुका दे रहे हैं। नोएडा एक्सपटेंशन में एक बिल्डर ऐसा कर रहा है और होम बायर्स पेरशान हैं। जानकारों का कहना है कि अब बिल्डर ऐसा नहीं कर पाएंगे। अब खरीदार पजेशन लेकर, शांति से इन गलत चार्जेज और देरी के खिलाफ उपभोक्ता अदालत में मुकदमा कर सकता है।

यह फैसला सिर्फ देरी (Delay) तक सीमित नहीं है। सुप्रीम कोर्ट ने 'सर्विस में कमी' (Deficiency in Service) शब्द का इस्तेमाल किया है। इसका मतलब है कि अगर बिल्डर ने आपको फ्लैट का पजेशन दे दिया, लेकिन जो वादे किए थे (जैसे- स्विमिंग पूल, क्लब हाउस, खास तरह की टाइल्स, लिफ्ट की क्वालिटी या कार पार्किंग) वे पूरे नहीं किए या निर्माण की क्वालिटी घटिया है, तो आप कब्जा लेने के बाद भी बिल्डर को कोर्ट में घसीट सकते हैं।

यह मामला उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत तय हुआ है, लेकिन इसका सिद्धांत पूरे रियल एस्टेट कानून पर लागू होता है। इससे खरीदारों को यह हौसला मिलेगा कि वे बिना डरे अपने घरों का पजेशन लें और साथ ही साथ अपनी कानूनी लड़ाई भी जारी रखें।